Informe de precios de la vivienda de Tecnocasa (II semestre de 2013)

El ajuste de la vivienda usada continuó con fuerza en el segundo semestre de 2013, según el 'XVIII Informe sobre el mercado de la vivienda' elaborado por el Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (UPF). En total el precio de las casas de segunda mano bajó un 9,19% en el segundo tramo del ejercicio con respecto al mismo periodo de 2012, con lo que acumula un descenso desde el pico máximo de precios (finales de 2006-principios de 2007) del 58,27%. Tras este nuevo abaratamiento, el coste medio del metro cuadrado de estos inmuebles se sitúa en 1.456 euros, lejos de los 3.500 euros alcanzados durante la época del 'boom'. José García-Montalvo, catedrático de Economía de la UPF y coordinador del Informe realizado por Luis Diaz y Josep Maria Raya, ha querido remarcar "la importancia de los datos de Tecnocasa", ya que son, en su opinión, "precios de verdad, un reflejo de la realidad y una anticipación de lo que después dirán los datos oficiales". En la presentación del informe, también se ha analizado el perfil del comprador actual, quedando patente que el número de compradores inversores crece de manera constante. De este modo, en el segundo semestre de 2013, el número de compradores que lo han hecho como inversión ha aumentado 7,94 puntos porcentuales respecto al primer semestre y se sitúa en el 24,32% de las compraventas realizadas, llegando al 32,04% en la ciudad de Barcelona (9,9 puntos más que hace un semestre). Asimismo, también aumenta el número de compradores que pagan al contado, siendo ya el 58,6% de las compraventas realizadas (con un aumento de 3,99 puntos en relación al semestre anterior), y superando el 84% en el caso de los compradores por inversión. Es muy significativo también el alto número de compradores extranjeros que ha habido en la ciudad de Barcelona. En concreto, un 34,02%. J pd:"If I ever feel better" de Phoenix. Un clásico del indie de los 2000 con aroma a Jamoroquai.

La tasa a los pisos vacíos de la banca:¿un bebé bien gestado?

Es muy común que cuando presentamos un proyecto profesional que nos entusiasma utilicemos la expresión “te presento a mi bebé”. Mediante dicha analogía notamos que hemos cuidado y trabajado todo el proceso: la seducción inicial, la gestación de los detalles, el alcance del proyecto e incluso la comunicación de la noticia. En breve verá la luz la ley catalana que gravará los pisos nuevos vacíos en manos de entidades financieras y ubicados en zonas con demanda acreditada. La idea es seductora. La literatura económica avala mediante diversas justificaciones una imposición mayor a las viviendas vacías. En primer lugar, para fomentar el alquiler si en la zona hay estoc de viviendas y una demanda que, sin embargo, no puede hacer frente al precio. En segundo lugar, para evitar efectos externos negativos de las viviendas vacías: aumento de la inseguridad, deterioro de viviendas sin mantenimiento y reducción del precio de la vivienda (e incluso de la recaudación fiscal del municipio). En este punto, el único elemento de polémica es por qué centrarse únicamente en las viviendas vacías propiedad de las entidades financieras (¿populismo?). Todos los precedentes imponen una tasa a las viviendas vacías, con independencia de quien sea el propietario. Una vez seducido es necesario conocer el alcance del proyecto y si seremos capaces de afrontarlo. En Catalunya hay unas 120000 viviendas vacías, de las que un 40% corresponderían a entidades financieras. Lo que supone unas 50000 viviendas que serían la base imponible del impuesto y cuyo número parece lejano a las 80000 filtradas a prensa en un ejercicio con ciertos indicios de push-up. Con respecto a la gestión, si se sigue el modelo francés, el impuesto será de entre un 10% y un 15% del valor catastral de los pisos que hayan estado sin vender más de 2 años (y que crecería exponencialmente con el número de pisos en propiedad de la entidad). Cabe tener en cuenta que un estudio reciente ha mostrado que la efectividad de dicho impuesto ha sido escasa. Así, se observa que la reducción del estoc ha sido mucho menor que la reducción de los pisos sujetos al impuesto. Parece evidente una cierta evasión fiscal para la que habría que estar preparados para combatir. A buen seguro la Generalitat diseñará el mejor impuesto posible. Un impuesto producto de una bella seducción, sin lencería engañosa, conocedor de su alcance y comprometido con su seguimiento futuro. Publicado en La Vanguardia, el 6 de febrero de 2014 J pd: Huele a single del año. "Counting stars" de One republic.

Demografía y Demanda de vivienda: ¿En qué países hay un futuro mejor para la construcción?

¿En qué países podemos decir que la vivienda está sobrevalorada? ¿En qué países la vivienda está minusvalorada? Además de esa corrección al alza o a la baja de los precios de la vivienda en base a su situación actual, ¿qué otros aspectos condicionan la demanda futura de viviendas en los mercados mundiales? ¿Qué mercados se presentan atractivos en base a fundamentos socioeconómicos? ¿Cuál es la expectativa para el mercado de la vivienda en España? ¿Tiene motivo el inversor extranjero para volver a invertir el mercado inmobiliario español tal y como parece que está sucediendo en este 2013? En este trabajo se diseña un presenta el primer índice de inversión en vivienda (IIV) que permite elaborar un ranking según el atractivo que presentan los países de cara a la inversión en vivienda. Ghana, Indonesia o Australia aparecen como algunos de los países con mejores perspectivas. España se sitúa en último cuartil de países en cuanto a la expectativa futura de sus precios de la vivienda Articulo publicado en el Observatorio de Diuvulgación Financiera (Instituto de Estudios Financieros) J pd:la canción del post. Gran debut de Tom Odell. Bonita canción este "Another love"

El mercado del alquiler: la Gema olvidada

Una piedra preciosa, una gema, necesita cuidados como la no exposición a determinados elementos y una temperatura constante. Un mercado del alquiler dinámico es la gema olvidada de nuestra economía. El argumento principal es que existe una asociación positiva, significativa, considerable y sostenible en el tiempo, entre el porcentaje de propietarios y los aumentos en la tasa de paro en los países (“hipótesis Oswald”). Usando datos del 2010 para el caso de los países de la UE-27, en el 2010, un aumento de 10 puntos porcentuales (por ejemplo, pasar de un 70 a un 80%) en el porcentaje de propietarios, aumenta la tasa de paro en 1,7 puntos porcentuales. O sea: ¡si tuviéramos un porcentaje equilibrado de propietarios e inquilinos nuestra tasa de paro sería 6 puntos menor! El argumento básico de la hipótesis de Oswald es que los mayores costes de transacción de los propietarios les llevan a renunciar (e incluso no buscar) ofertas de empleo lejanas. Pero un segundo argumento es todavía más crucial para uno de los factores de los que más se habla como clave para el futuro de la economía española. Se observa un menor incentivo al emprendizaje en las áreas con mayor porcentaje de propietarios. Una reciente investigación obtiene que comprar una vivienda reduce en un 25% la probabilidad de ser emprendedor. El argumento es sencillo o se asume el riesgo de la propiedad o el riesgo de emprender un negocio. El riesgo de asumir una propiedad expulsa el de asumir comenzar un negocio. Así que, señores legisladores, si quieren emprendedores, además de programas de tv, se necesitan inquilinos. Incluso, en el corto plazo, un mejor mercado del alquiler favorece al sector de la construcción. Actualmente, la única demanda de viviendas procede del inversor que pretende comprar para alquilar luego, que ya observa un escenario favorable. Al igual que en la evolución actual de la economía española es la demanda exterior la que tira de la economía frente a una deprimida demanda interna, en el caso del mercado de vivienda contrasta el aumento de las ventas a extranjeros (7,3%) con el persistente y acusado descenso de las ventas a españoles residentes (-25,4%). Moraleja: una gema no se puede olvidar. Al contrario, se debe cuidar. Démosle al mercado del alquiler una temperatura constante. Para ello son necesarios incentivos adecuados y una ley de alquiler moderna que fomente un mercado dinámico y seguro. No ayudan medidas como la posibilidad de desistimiento en cualquier momento por parte del arrendatario con tan solo 30 días de preaviso. ¿qué inversor, va a sentirse cómodo con este esquema? Tampoco que un inquilino pueda ver amenazada su posición por el mero hecho de que el dueño necesite su vivienda. Inseguridad jurídica por ambas partes. Y sobretodo alejémosle de elementos nocivos como corrupciones y leyes urbanísticas interesadas. José María Raya. Profesor del Tecnocampus (UPF) Articulo publicado en La Vanguardia el 7 de octubre de 2013 J pd:la canción del post. I was just thinking. Una pequeña debilidad cotidiana. Mía y de teitur.

El modelo comercial catalán: ¿La proximidad está reñida con la modernidad?

“¿Tú eres el hijo del sr.Raya, no? ¿Qué tal le va el negocio a tu padre?¿Se jubila ya?”. “Tirando, por suerte, le queda sólo un año”. Al macharse, Marina, que me estaba ayudando a escoger una camisa en una conocida tienda de una gran superficie, me dice: “¿Era el sr.Roca, no? Me encantaba el puesto que tenía su hermano en el mercado de la plaza de Cuba de los sábados”. Así, es el modelo comercial catalán: diverso. Mercados semanales, comercio de proximidad y grandes superficies. En la diversidad está la riqueza, pero también complica el equilibrio. Es bien conocida la importancia del sector comercial catalán. Ocupa más de 300.000 personas (un 10% de la ocupación catalana) en casi 80.000 empresas y 170 mercados municipales. Un modelo en el que una oferta de proximidad cuyas raíces son autóctonas convive con la gran superficie, que en muchos casos no es catalana. El pequeño y tradicional comercio próximo tan útil (en especial para las personas mayores), mantiene la vitalidad de los centros históricos cuya compra se mezcla con el paseo y el acto social. Las grandes superficies, ubicadas en complejos con múltiples servicios a los que se accede en coche, presentan un comercio más contemporáneo con reconocidas marcas que encontramos en cualquier lugar del mundo. El modelo comercial catalán se ha topado con una propuesta de reforma comercial por parte del gobierno central. En ella se pretende abrir más días festivos (de 8 a 10 al año), más horas los días laborables (de 72 a 90 semanales) y obligar a liberalizar horarios a las zonas más turísticas de las 14 ciudades con más de 200.000 habitantes que registran más de un millón de pernoctaciones anuales o reciban más de 400.000 pasajeros de cruceros (entre las cuales está Barcelona). La propuesta ha provocado una oposición frontal en Cataluña. La Confederación de Comercio de Cataluña y la PIMEC aducen que la reforma favorece a las grandes superficies. El principal argumento es que un 49,5% del pequeño comercio tiene sólo un asalariado y la ampliación de horarios obligaría a contratar a alguien más, coste inasumible en la mayoría de los casos. En cambio, la Asociación de Grandes Empresas de Distribución mantiene que la reforma se queda corta pues una liberalización total crearía 20.000 puestos de trabajo. Numerosos observatorios y climas comerciales catalanes y europeos- como el de la ciudad de Mataró en el que participo- destacan que el comprador actual es más indeciso y selectivo que antaño, menos impulsivo. Compara siempre más los precios, pues tiene mecanismos para ello, y jerarquiza, así, sus decisiones de gasto. Es también menos fiel a su establecimiento habitual. Durante la crisis, las reducciones de precios, los cupones de descuentos y otras ofertas y promociones se han convertido en permanentes. El consumidor mezcla, cada vez con más frecuencia, diferentes canales a la hora de hacer la compra. Aunque en los países del sur de Europa hay una mayor desconfianza hacia la seguridad de las transacciones por Internet e ir de compras es también un acto social, se están consolidando igualmente las nuevas herramientas de compra colectiva o outlets nacidas del e-commerce. En particular, en los últimos tiempos ha proliferado lo que se conoce como el social e-commerce mediante el cual, las empresas en las redes sociales pueden crear comunidades alrededor de las marcas, y, mediante ellas, dinamizar y segmentar la información de forma constante así como dialogar y comunicarse con los potenciales clientes. Mientras tanto, el comportamiento del pequeño comercio permanece inalterable. Si bien es cierto que suele aguantar la contratación (más que la media del resto de sectores) y tiene una elevada cuota de trabajadores con contratos permanentes, utiliza poco la contratación a tiempo parcial. Menos del 40% declaran realizar políticas de formación continua y de conciliación laboral. El porcentaje de empleados que domina el idioma inglés es ínfimo en cuanto nos alejamos mínimamente de las zonas turísticas como así lo es el empleo de las nuevas tecnologías. La mitad de comercios no tiene página web, y son muy pocos los que utilizan las redes sociales. Nuestro modelo es muy rico y entre todos debemos de mantenerlo. Pero el pequeño comercio debe reflexionar. Un bien artesanal y un servicio de proximidad no deben estar reñidos con estrategias de recursos humanos y de venta modernas. Así como se ha adaptado a la coyuntura entendiendo la necesidad de facilitar un crédito comercial que ha sustituido al financiero, el pequeño comercio debe realizar cambios más estructurales. Con el índice de confianza del consumidor en mínimos históricos, el turismo de shopping es clave para el sector. Pero ello requiere un pequeño esfuerzo, no tanto en el horario de apertura como en estos otros aspectos de atención al turista conectado mediante facilidades de pago, personal conciliado, formado y con conocimiento de diferentes idiomas y orientación a las nuevas estrategias comerciales. ¿Serán capaces los sres. Raya y Roca de reorientar sus negocios y formar un modelo diverso junto con el señor Amancio? Josep Maria Raya Tecnocampus (Universitat Pompeu Fabra) Publicado en el suplemento +Valor del Periódico de Cataluña el 28 de Mayo de 2013 J pd:la canción del post. "Get lucky" el nuevo bombazo funcky-electrónico de daft punk.

Formada, mundial, emprendedora y enfocada al sector turístico=Éxito

En el Tecnocampus de Mataró se encuentran espacios de creatividad e innovación aplicados al turismo. Estudiantes con un Business plan y apoyados por Emprendetur, la línea de préstamos blandos que gestiona Segittur para jóvenes emprendedores y empresas innovadoras, indican que algo está cambiando en el sector turístico. Es el caso de Sara y sus dos socios, también estudiantes, que han desarrollado un software, Prometteo, mediante el cual las personas con discapacidad auditiva rompen con las barreras comunicativas y pueden disfrutar de un viaje independiente y autónomo. Como Sara, otros much@s emprendedor@s están cimentando el futuro del turismo. El sector, orientado al mundo por naturaleza, está soportando la crisis mejor que ninguno. En 2012 llegaron casi 58 millones de turistas internacionales, con un crecimiento del 2,7 por ciento respecto al año 2011. Asimismo, se produjo un incremento en el gasto total de los turistas internacionales del 5,7%. Todo ello hizo que la Organización Mundial de Turismo (OMT), haya destacado que el balance turístico de España es el “mejor del mundo”, con un saldo por turismo cifrado en 28.623,4 millones de euros hasta octubre. Sin embargo, no todo es de color de rosas en el sector. En 2012, el índice de la cifra de negocio de las agencias de viajes y operadores turísticos cayó un 8,2% y el ingreso por habitación disponible cayó un 0,6% en los hoteles españoles. El 2013 no ha empezado bien en la estadística de viajeros. Los casos de corrupción no ayudan a la imagen de la marca y corremos el riesgo de convertirnos en un destino barato como hemos visto que nos considera el turista del Reino Unido. En este escenario el sector es consciente de que tiene la necesidad de generar actividades con mayor valor añadido. Abrirse mercados (¿BRICS? ¿África?), intensificar la apuesta por una variedad de productos (¿Salud? ¿Shopping? ¿Experiencial? ¿Gastronómico?) y segmentos (¿joven? ¿senior? ¿gay?). Interactuar más con el cliente, segmentar la información y, sin embargo, maximizar el impacto. Tourespaña tiene un portal informativo (Spain.info), una página de Facebook, una cuenta en Twitter y el portal Ineedspain.com, que incluye contenidos generados por usuarios (Spain Addicts). Tiene muchísimos seguidores, pero ahora necesita fidelizarlos. Para todo ello es necesario un profesional bien formado, moderno, digital, viral, social, hiperconectado, gestor, analista, innovador, emprendedor y muy creativo dada la ausencia de recursos. Y no es ésta la característica del trabajador del sector. El propio Secretario de Universidades lamentó hace poco más de un año la poca adecuación entre demanda del mercado de trabajo y la oferta formativa. Ya no son noticia las encuestas que muestran falta de conocimientos de gestión en nuestros profesionales, de idiomas, de formación online, resolución de problemas e innovación. Y luego están, todas las habilidades que ellos no detectan (muchas de ellas mencionadas al principio de este párrafo). Y es normal porque el porcentaje de trabajadores con estudios superiores en el sector turístico (24,6%) es trece puntos inferior a la media de la economía española (37,9%). Los datos son muy poderosos. La culpa está repartida. La sociedad no ha puesto en valor los estudios de turismo. Los estudios universitarios de turismo han estado muchos años (algunos lo siguen estando) en versión “Beta”. ¿Cómo es posible que España no sea una de las grandes potencias en formación e investigación en materia de turismo? Los grandes y tradicionales dominadores del sector fueron emprendedores en su día, pero con un escaso grado de formación. ¿Cómo es posible que no surjan más emprendedores como Amusement Logic, SeetGeek o…Prometteo? Pues porque no había el entorno adecuado. ¿Se imaginan unos estudios de turismo con la dosis adecuada de management, moderna y debidamente aplicada al sector del turismo y el ocio? ¿Se imaginan que esté situada en un entorno emprendedor e innovador? ¿Con nuevos emprendedores a pocos metros?¿Con “laboratorios de la innovación” como aulas? ¿Se imaginan que compartan Campus con estudiantes de Marketing orientados a la Comunidades Digitales y con estudiantes de ADE orientados a la Innovación y el emprendimiento? ¿Se imaginan recibir docencia por profesores con ese tipo de inquietudes, formación y experiencia? ¿Se imaginan que algunas de sus clases sigan la nueva tendencia del MOOC (Massive Online Open Courses) donde se comparte y difunde el conocimiento de clase en forma de videos o debates de forma global? ¿Como lo hace Stanford, Harvard o el MIT? Imagine..it’s easy if you try. Como hemos visto al principio del artículo, ese entorno existe. Y no sólo eso, sino que empieza a dar sus frutos. El mercado ya se ha percatado de la fórmula del éxito: formación+internacionalización+emprendedor+sector turístico. Sara aprovecha su tiempo avanzando en su Business plan. En las clases de Marketing de la “Doble” (que es como llama al Doble Grado ADE-Turismo que realiza) conoce nuevas estrategias para promocionar su producto, ideas innovadoras que aplicar y contactos donde presentar el proyecto. Sara tiene muy claro que el mundo es su mercado y el sector espera mucho de emprendedores como ella. ¿Would you be on top of the World? Dr.Josep Maria Raya Coordinador del Grado en Turismo y Gestión del Ocio y el doble título Turismo-ADE Tecnocampus Mataró-Maresme (Universitat Pompeu Fabra) jmraya@tecnocampus.cat www.econ.upf.edu/~raya Twitter: @Joserayav Publicado en Comunicatur el 10 de abril del 2013 J pd:"Cruel to be kind". En una peli reciente vi como los protagonistas cantaban en un karaoke esta divertida y antigua canción. "Cruel to be kind" de Nick Lowe

¿Nuevos brotes verdes?

Sonia es una licenciada que marchó a Alemania a aprender el idioma y, quien sabe, si a encontrar una oportunidad. Muchas veces, nos envía un video, una canción, una imagen o una frase. Siempre con un trasfondo optimista. Intentando contagiar esa alegría innata en su gente. Y lo logra, porque inspira confianza, es creíble, no es una careta, nunca ha sido veleta, ella es así. Keynes estaría encantado con esa actitud. El economista más mediático de la historia decía que la realidad no importaba tanto como la percepción de la realidad. Ciudadanos y, especialmente, empresarios, en su toma de decisiones, se ven impulsados por los “animal spirits”. Así, si se consigue crear un ambiente optimista, los empresarios invertirán, los ciudadanos comprarán y saldremos de la crisis. No han aprendido muchas teorías económicas, pero ésta, nuestros gobiernos se la saben al dedillo. Primero Salgado, y Zapatero. Ahora Báñez y Rajoy. Un par de noticias positivas…y ¡et voilà! Brotes verdes. En los últimos dos meses, el IBEX35 ha subido más de un 15%. Algunas compañías teóricamente estables como Bankinter, BME y Sacyr se han revalorizado un 40%. El ahorro de los depósitos ha ido hacia la bolsa al limitarse la rentabilidad de los primeros. Asimismo, se ha reducido la prima de riesgo a 350 puntos pero debido a la expectativa del rescate y la credibilidad del BCE. Por cierto, ¿hemos olvidado que dos años atrás estaba en 150? Por momentos, el gobierno se deja llevar y alienta la miopía. No aprendemos. El decrecimiento del PIB (menor de lo esperado) también se explica por el efecto transitorio del adelanto de compras para sortear la subida del IVA. El único indicador de verdad positivo, las exportaciones, depende de una economía internacional sin buenas expectativas para 2013. Y sobretodo: ni un solo indicador adelantado (confianza del consumidor, ventas minoristas, capacidad industrial utilizada..) nos invita al optimismo. Cuando la realidad contradiga la versión oficial, no cambiará la percepción de la realidad, sino la del gobierno. Sea creíble. No haga recortes lineales. Priorice la productividad: más “I&D”, educación más moderna y eficiente, sector financiero más interesado en iniciativas emprendedoras e innovadoras, mercado laboral más flexible. Un gobierno como Sonia que haga que ella también vea oportunidades aquí. Entonces se le creerá el optimismo. Mientras, dedo índice a la altura del labio en posición horizontal. Gire noventa grados. Publicado de La Vanguardia el 18-4-2013 J pd: pon un poco de Amy Winehouse, pon un poco de Gotie y añade algo de los propios Imagine Dragons...y un single rompedor: "Change" de Churchill